При кажущейся простоте и очевидности сравнительного подхода к оценке, в нём присутствуют свои подводные камни. И если не брать проблему размера корректировок и их обоснования, то основная загвоздка в тех сведениях, которые кладутся в основу расчетов. Отражают ли те цены, что мы берем из открытых источников реальную картину или оценщик, зачастую, живет в иллюзорном мире стоимостей?

Специфика российского рынка недвижимости заставляет оценщика забыть о таком понятии как «цена сделки», потому что узнать её он сможет либо с помощью насилия, либо приходясь близким родственником одному из участников сделки. Цена предложения – всё, чем мы располагаем в большинстве случаев. Казалось бы – в чём сложность? Скинем с неё процентов 5-10 на торг (продавец ведь не дурак – изначально заломил побольше) и вот она – смоделированная цена при которой стороны ударят по рукам.

Но рынок оказался богат на причуды. Возможны десятки ситуаций, когда цена предложения не имеет ничего общего с теми деньгами, которые заплатите, чтобы реально приобрести этот объект. Причем искажения возможны в обе стороны.

На форуме сайта www.appraiser.ru коллега Павел Кулешов очень точно высказался по этой теме, позволю себе процитировать:

«…Недавно оценивали сельхозземли в Калужской области, районы которой, граничащие с Московской областью, активно осваиваются (в основном освоены уже) москвичами, скупающими земельные паи. Данных для реализации сравнительного подхода навалом - две-три сотни предложений земельных участков в районах Калужской области по ценам от 70 до 250 USD за сотку. Приезжаешь в деревню, говоришь с ее жителями и понимаешь, что цены эти - полнейший бред, который, однако, московским продавцам, привыкшим исчислять цены на земельные участки тысячами и десятками тысяч USD за сотку, кажутся ну просто демпинговыми. Скупив земельные паи по ценам от 5 до 15 тыс. руб. за пай (участок площадью 10-16 га<), оформив документы, они предлагают участки под “поместья”, “охотничьи угодья”, “поля для гольфа”, хотя вся абсурдность такого использования участков становится очевидной при первом посещении ближайшей деревни… »

«…Находим среди огромной массы бредовых предложений поместий,охотничьих угодий и гольф-полей три-четыре наиболее разумных предложения с ценами по 30-40 USD за сотку. В течение трех минут разговора с первым же продавцом цену участка удалось, торгуясь, свалить в 4 (!!!) раза - с 40 до 10 USD за сотку, причем человек готов был и далее обсуждать вопрос снижения цены (до 7-8 USD за сотку опустился бы). Та же ситуация и с другими продавцами - все падают по ценам в 3-4 раза, в ходе одного только телефонного разговора снижая цену с 30-40 USD до 10-12 USD за сотку (а чего ж не снижать, когда паи приобретались по ценам из расчета 5-15 тыс.руб. за 10-16 га??? И так подъем неплохой!!!). Так что предложения сельхозугодий по ценам 70-250 USD за сотку - это не рынок, это виртуальная конструкция, существующая в коллективных умах московских риэлторских, инвестиционных компаний и кое-как материализованная в сотнях интернетовских объявлений, поэтому просто опираться на имеющиеся данные, лежащие на поверхности, по-моему, все же нельзя…»

А бывает и наоборот. Общался недавно с человеком, который косвенно связан с куплей-продажей помещений в центре Москвы. Он выразился в том духе, что все эти цены за квадратный метр в объявлениях – лишь надводная часть айсберга, потому что когда заходит серьезный разговор о сделке - фигурируют суммы в два-три раза превышающие самые смелые предположения оценщика, набравшего кучу объектов-аналогов из баз данных о недвижимости.

По-моему, это неплохой повод ущипнуть себя и начать более критично отбирать исходную информацию и её источники.